Quatre arrêts de janvier 2016 relatifs aux conditions de validité du cautionnement sont à souligner.

Par un arrêt du 12 janvier 2016, la Cour d’appel de Versailles a d’abord rappelé que le cautionnement devait entrer dans l’objet de la société et qu’il devait exister une communauté d’intérêts entre les deux sociétés pour que l’engagement soit valable. En l’espèce, le fait pour la société caution d’avoir dans le passé loué les mêmes locaux ou le fait qu’il existait des liens familiaux entre les dirigeants des deux sociétés ne démontrait pas l’existence d’une telle communauté.

Deux arrêts de la Cour de cassation du 26 janvier 2016 viennent apporter quelques précisions relatives à la mention manuscrite, obligatoire pour les cautionnements accordés par des personnes physiques à l’égard de créanciers professionnels. Le premier arrêt précise que la mention manuscrite doit faire référence à une durée d’engagement, ce qui n’est pas le cas de la formule visant des mensualités, qui se réfère alors à un montant (ici, l’acte de cautionnement comportait la mention « pour la durée de 108 mensualités »). Le second annule le cautionnement d’une personne physique ayant écrit qu’elle s’engageait « sur ses revenus ou ses biens » (et non pas « sur ses revenus et ses biens »). Selon la cour, cette formule modifiait l’assiette du gage du créancier, et en cela le sens et la portée de la mention légale, rendant alors nul l’engagement de la caution.

Un dernier arrêt, toujours en date du 26 janvier 2016 et relatif à une caution personne physique, énonce que les parts sociales et le compte d’associé font partie du patrimoine devant être pris en considération, à la date de l’engagement de caution, pour en déterminer le caractère disproportionné ou non.

Saul Associés

Par un arrêt du 10 novembre 2015 (n°14/12176), la Cour d’appel de Paris a estimé dans une affaire de cession de parts de SCI que l’acquéreur ne peut avoir subi de dol en cas d’erreur sur la surface des locaux si l’intention du cédant de le tromper n’est pas démontrée et que l’erreur en question n’est pas déterminante.

En l’espèce, l’associé majoritaire d’une SCI, dont l’activité consiste à louer à un exploitant des locaux commerciaux qu’elle possède, avait décidé de céder les parts de sa SCI. Un fonds d’investissement s’était porté acquéreur desdites parts dans une lettre d’intention qui faisait référence à une surface de 820,90 m².

Après réalisation de la cession, l’acquéreur s’est aperçu que la surface louée par la SCI était inférieure à 820,90 m² dans la mesure où une partie des locaux appartenait à un tiers, ce qui l’a conduit à soutenir qu’il a été volontairement induit en erreur par le cédant. L’acquéreur a donc demandé le versement de dommages-intérêts pour dol.

Pour motiver sa décision, la Cour a retenu en premier lieu que la surface des actifs immobiliers de la SCI n’était pas déterminante quant à la décision d’acquérir puis que le cédant n’avait pas d’intention dolosive.

En effet, d’après les termes de la lettre d’intention, le prix proposé par l’acquéreur résultait exclusivement du rendement locatif escompté. La mention sur la lettre d’une surface de 820,90 m² ne correspondait par ailleurs qu’à un document précontractuel et n’était pas reprise sur les documents contractuels. De surcroît, l’acquéreur n’a tenu compte ni des rapports d’experts établis préalablement à la cession ni des interrogations soulevées par son notaire auprès de celui du cédant, alors même que les informations fournies présentaient un caractère manifestement incertain, sans jamais chercher à renégocier le prix de cession.

En outre, la réticence dolosive ne pouvait être caractérisée dès lors que l’absence de correction par le cédant de la surface mentionnée sur la lettre d’intention ne suffisait pas et que l’acquéreur n’en rapportait pas la preuve autrement alors que celle-ci lui incombait directement. L’absence de réserves de l’acquéreur a achevé de convaincre la Cour de la pertinence de son analyse pour conclure qu’en l’espèce aucune manœuvre dolosive ne pouvait être mise en évidence.

Ainsi, la Cour a souhaité rappeler par cet arrêt d’une part que conformément à l’article 1116 du Code civil le dol ne se présume pas et d’autre part qu’il ne peut résulter que de manœuvres ou du silence d’une partie tentant volontairement de dissimuler à l’autre partie un élément essentiel de la convention de nature à influer sur son consentement.

Saul Associés

L’Agence Économique du Val d’Oise parle de Saul dans le cadre de l’opération de cession du château de Vigny.
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Saul Associés

Une loi d’habilitation de décembre 2014 a autorisé le gouvernement à prendre par ordonnance les mesures nécessaires afin de faciliter la constitution de sociétés anonymes non cotées en réduisant le nombre minimal d’actionnaires. L’ordonnance n°2015-1127 en date du 10 septembre 2015 a donc fait passer de sept à deux le nombre d’actionnaires requis pour constituer une SA non cotée. A la suite de quoi, le projet de loi de ratification de l’ordonnance a fait l’objet d’une procédure accélérée : son adoption par le Sénat a eu lieu le 29 janvier 2016 et l’Assemblée Nationale s’est également prononcée en ce sens lors de la séance du 10 février dernier.

L’objectif avoué de la réforme est d’augmenter le nombre de créations de SA en France car cette forme sociale subit de plein fouet le succès de la société par actions simplifiée. On recense, en effet, environ 9000 SAS nouvellement immatriculées par an contre seulement une centaine de SA. S’il s’agit de redonner de l’attrait à une forme sociale délaissée jusqu’alors, la réforme maintient néanmoins d’importantes différences entre les SA et les SAS.

Ainsi, en dépit d’un nombre minimal d’actionnaires réduit, l’ordonnance ne remet pas en cause certaines règles majeures propres aux SA en matière de composition et de gouvernance : l’exigence d’un capital social de 37000 € ou l’obligation de désigner un commissaire aux comptes restent, par exemple, en vigueur. Il n’est donc pas question ici de faire de la SA non cotée une concurrente stérile de la SAS mais d’en simplifier l’accès.

D’un point de vue pratique, la réforme a vocation à résoudre les contraintes inhérentes au dispositif de constitution des SA, comme indiqué précédemment, mais également à limiter certains risques que pouvaient rencontrer les actionnaires de ces sociétés (recours à un actionnariat de complaisance ou risque de dissolution des SA comptant moins de sept actionnaires depuis plus d’un an). En outre, cette réforme a également pour effet de prévenir le risque de dispersion des actions en cas de départ d’actionnaires, ce qui a pu poser problème lors de transformations de SA en SAS notamment, décision qui requiert l’unanimité des actionnaires.

Enfin, il est intéressant de noter que la réforme des SA non cotées connaît déjà une certaine réalité matérielle puisque la rédaction de l’article L. 225-1 du Code de commerce a été modifiée conformément aux dispositions de l’ordonnance. De surcroît et avant même l’adoption définitive du projet de loi de ratification de l’ordonnance de septembre 2015, le greffe du  Tribunal de Commerce de Paris acceptait déjà non seulement d’immatriculer des SA à deux actionnaires mais aussi de valider la réduction du nombre d’actionnaires en dessous de l’ancien seuil.

Reste à savoir maintenant si cette modernisation de la SA non cotée lui permettra de trouver un nouveau souffle …

L’Union des Jeunes Avocats de Paris vous propose le 8 février 2016 de 19h30 à 21h30, à la Maison du barreau, une formation autour du thème :

« Collaborateurs/trices : Développez votre clientèle ! »

Le développement de la clientèle du collaborateur est de l’essence de la collaboration libérale.

Dans l’objectif d’une future association ou installation, il doit être au cœur de la stratégie du collaborateur dès sa prestation de serment.

Cette formation, à destination des jeunes avocat(e)s collaborateurs/trices, donnera aux participant(e)s tous les « trucs et astuces » nécessaires pour créer et développer ses réseaux et sa clientèle dans le cadre particulier d’une collaboration libérale. Elle vous permettra également de connaître vos droits si votre cabinet ne vous permet pas de développer votre clientèle.

Cette formation est animée par Valence BORGIA, collaboratrice, Présidente d’honneur de l’UJA de Paris, Léonore BOCQUILLON, Responsable de SOS Collaborateurs, et Benjamin CHOUAI, Associé, membre de la Commission Permanente de l’UJA.

Ouverte à tous et totalement gratuite, cette formation est validée au titre de la formation continue obligatoire.

Munissez-vous impérativement de votre numéro CNBF ou de numéro de carte d’avocat pour permettre la validation de vos heures de formation.

Informations complémentaires et inscription obligatoire par email à fco@uja.fr

Saul Associés

Business Immo se fait l’écho de l’opération de cession du château de Vigny où Saul Associés assistait le groupe japonais Mizumoto (vendeur).

Cliquer ici pour accéder à la news.

Saul Associés

La clause de « Mexican shoot-out » est originaire des États-Unis et est aussi connue en France sous le nom de clause de contre-offre. Cette clause prévoit que les associés ou actionnaires d’une société se feront chacun une offre de rachat des parts/actions de l’autre, la plus importante des offres formulées l’emportant. Ces offres seront adressées sous enveloppe scellée à un tiers, désigné comme « médiateur ».

Cette clause est-elle admissible en droit français, alors que l’article 1591 du Code civil prévoit que « le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties » ? C’est la question qui a été tranchée par la Cour de cassation dans son arrêt du 29 septembre 2015.

En l’espèce, deux associés d’une SARL ont convenu que chacun d’eux remettrait à un tiers médiateur une proposition de rachat des parts de l’autre, dès que la décision de mettre fin à la société aurait été prise. Alors que l’un remettait une offre libellée « néant », l’autre remettait une offre de rachat au prix de 5.000 euros. Le premier a alors refusé de signer l’acte de cession des parts, le second l’assigne alors afin que la vente soit déclarée parfaite.

La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans cette décision, reconnait la validité et l’efficacité d’une clause de « Mexican shoot-out ». Sur la validité de la clause, la Cour considère que l’offre de prix n’était pas une offre de vente, mais l’exécution de la procédure prévue statutairement qui conduisait à la fixation du prix de la vente. Les parties s’étaient quant à elles déjà engagées sur le principe de cette vente. Concernant l’efficacité de la clause, la Cour de cassation précise que la vente, faite au prix le plus élevé, est parfaite dès lors qu’avait été mise en place une « procédure précise d’achat par l’associé le plus offrant des parts sociales appartenant à l’autre, chacune des parties s’engageant à accepter le prix proposé par l’autre s’il était le plus élevé et à renoncer par avance à formuler toute surenchère ultérieure ». Le prix de la vente ne dépendait donc pas de la seule volonté de l’offrant, ni d’accords ultérieurs entre les parties. La Cour de cassation consacre ainsi l’efficacité des clauses de « Mexican shoot-out » en droit français. Ce faisant, la décision permet aussi de comprendre que l’obstruction opérée par un associé refusant de formuler une offre de prix est dépourvue d’effet.

Saul Associés

Depuis le 1er août 2015, la mesure d’encadrement des loyers voulue par François Hollande dès 2012 est effective à Paris. Si le dispositif avait suscité un certain enthousiasme au moment de son adoption, force est de constater qu’il n’en reste pas moins source de conflits.

Au cours des six premiers mois de son existence, l’encadrement des loyers n’a engendré qu’une trentaine de situations contentieuses devant la commission de conciliation des loyers (CDC), l’instance dont la saisine est obligatoire avant de s’adresser au Tribunal d’instance. Le nombre de ces litiges semble appelé à croître au fil du temps. La complexité du mécanisme mis en place rendant délicate son utilisation, un temps d’adaptation était nécessaire.

Rappelons d’abord que l’encadrement des loyers à Paris a vocation à s’appliquer à tous les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er août 2015. La mesure qui a pu être qualifiée par les professionnels de l’immobilier de nid à contentieux, donne lieu à une situation plus subtile qu’elle en a l’air puisqu’elle ouvre la voie à trois types de contestation.

Le 1er type correspond aux situations de surévaluation des loyers qui ne peuvent désormais excéder, à l’occasion d’un renouvellement ou d’un nouveau bail, plus de 20% du prix de référence fixé par un organisme agréé.

Le 2nd type désigne a contrario les situations de sous-évaluation des loyers qui peuvent conduire les bailleurs à réclamer un ajustement du prix lorsque celui-ci est inférieur de plus de 30% à la valeur de référence.

Le 3ème et dernier type de contestation se rapporte lui aux éléments de confort et caractéristiques des logements qui amènent à augmenter le montant du loyer, en permettant à un locataire de demander à limiter la valeur du complément tarifaire pratiqué sur le loyer en cause après appréciation des membres de la CDC au cas d’espèce.

Reste cependant à savoir si l’encadrement des loyers survivra aux recours déposés par les syndicats de gestionnaires de biens et d’agents immobiliers ainsi que les associations de bailleurs. Ceux-ci questionnent, en effet, la légalité du décret devant le Conseil d’Etat ainsi que celle de l’arrêté fixant les valeurs médianes de référence auprès du Tribunal administratif.

Le 22 janvier 2016, Saul Associés reçoit à déjeuner l’ensemble de la promotion 2016 de la Conférence des avocats au barreau de Paris.

C’est là un moment de confraternité partagée et l’occasion de rendre un peu à cette belle institution…

Saul Associés

Après les attentats commis à Paris le 13 novembre dernier, l’état d’urgence prévu par la loi du 3 avril 1955 a été déclaré par décret en conseil des ministres. Il a été prorogé, pour une durée de 3 mois à compter du 26 novembre, par la loi du 20 novembre 2015. Cette loi a également modifié la loi du 3 avril 1955, en particulier son article 6, qui permet au ministre de l’intérieur d’assigner certaines personnes à résidence.

Sur le fondement de cet article, le ministre de l’intérieur a assigné une personne sur le territoire de la commune de Bobigny. Cette personne a alors contesté la mesure d’assignation en présentant un référé-liberté devant le juge des référés du tribunal administratif de Montreuil. La procédure du référé liberté, prévue par l’article L. 521-2 du code de justice administrative, permet au juge d’ordonner, dans un délai de quarante-huit heures, toutes les mesures nécessaires à la sauvegarde d’une liberté fondamentale à laquelle une administration aurait porté une atteinte grave et manifestement illégale. Pour obtenir satisfaction, le requérant doit justifier d’une situation d’urgence qui nécessite que le juge intervienne dans les quarante-huit heures.

Le juge des référés du tribunal administratif de Montreuil ayant rejeté sa demande, la personne assignée à résidence a fait appel devant le juge des référés du Conseil d’État. Le juge des référés du Conseil d’État a tenu une première audience publique le jeudi 17 décembre. A la suite de cette audience, il a décidé de prolonger l’instruction afin que chaque partie précise son argumentation et lui fournisse davantage d’éléments. Au vu des éléments produits durant ce supplément d’instruction, il a tenu une seconde audience publique, le 22 décembre. L’instruction écrite et orale a ainsi permis que tous les éléments du dossier soient discutés par les parties, en particulier les faits relatés par les « notes blanches » produites par le ministre de l’intérieur, qu’aucune loi ni aucun principe n’interdit au juge administratif de prendre en considération.

Dans l’ordonnance qu’il a rendue aujourd’hui, le juge des référés du Conseil d’État relève que la décision d’assignation à résidence est fondée sur les éléments mentionnés dans une « note blanche » des services de renseignement. Celle-ci indique que le requérant est un militant de la cause islamiste radicale depuis plusieurs années ; qu’il a attiré l’attention pour être un fervent partisan de la mort en martyr et de l’instauration de la charia ; qu’il est très proche d’une personne connue comme prosélyte radical ; que le restaurant qu’il exploite est réputé pour abriter régulièrement des réunions de militants islamistes radicaux ; et qu’il participe au recrutement de jeunes présentant un profil de jihadistes potentiels, qu’il incite à rejoindre les rangs du groupement terroriste Daesh dans la zone irako-syrienne.

Le requérant a contesté la réalité de ces éléments et produit des témoignages attestant d’une vie professionnelle et familiale paisible et d’une bonne intégration dans la société française. Toutefois, à la suite du supplément d’instruction décidé à l’issue de la première audience publique, le ministre de l’intérieur a apporté des précisions sur les motifs retenus pour décider l’assignation à résidence du requérant, en produisant notamment une seconde  « note blanche ». Le ministre a en particulier fait valoir que, contrairement à ce qu’il avait déclaré au cours de l’audience, le requérant entretient avec une personne connue comme un prosélyte radical des liens qui ne se limitent pas aux rapports de l’exploitant d’un restaurant avec ses clients. Il a indiqué que le requérant avait ainsi effectué avec cette personne des voyages à l’étranger.

Le juge des référés du Conseil d’État souligne qu’il est apparu au cours de la seconde audience publique qu’il a tenue qu’au moins l’un de ces voyages est certain : le requérant s’est effectivement rendu en Arabie saoudite en même temps que la personne connue comme un prosélyte radical et, contrairement à ce qu’il avait initialement prétendu, ils ne s’étaient pas rencontrés fortuitement dans l’avion mais avaient pris au préalable la décision de voyager ensemble.

En l’état du dossier et eu égard à l’ensemble de ces éléments, le juge des référés du Conseil d’État estime donc que l’assignation à résidence du requérant ne porte pas une atteinte grave et manifestement illégale à une liberté fondamentale. Il rejette par conséquent l’appel dont il était saisi.

Saul Associés