Lors de la conclusion du contrat de bail commercial, si le prix du loyer est librement fixé par les parties, il peut être révisé en cours de bail selon deux modalités, soit la révision triennale, soit selon la clause d’échelle mobile prévue au contrat.
D’ordre public, la révision triennale peut être demandée par le bailleur ou le locataire seulement si trois ans se sont écoulés depuis la date : d’entrée en jouissance du locataire, du renouvellement d’un bail précédent ou de la prise d’effet de la précédente révision.
La Cour de cassation est venue préciser le point de départ du délai de trois ans prévu par l’article L.145-38 du Code de commerce, dans un arrêt du 8 septembre 2016 (n°15-17.485).
En l’espèce, une société, locataire de locaux à usage commercial appartenant à une SCI, a sollicité le renouvellement de son bail.
Les parties n’étant pas en accord sur le prix du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux a été saisi.
Le 5 février 2013, le tribunal a retenu que le bail s’était renouvelé à compter du 1er avril 2007, moyennant un loyer déplafonné applicable à compter du 23 juin 2008.
En cours d’instance, la SCI a demandé la révision triennale du loyer.
Le locataire s’est pourvu en cassation reprochant à l’arrêt d’avoir fixé le prix du loyer révisé à compter du 1er avril 2007, et non à compter du 23 juin 2008.
La Cour de cassation affirme que le point de départ du délai de trois ans se situe à la date de renouvellement du bail même lorsque, en raison du retard apporté par le bailleur à proposer un nouveau loyer, la date d’exigibilité a été reportée. Cette circonstance est sans incidence sur la date de prise d’effet du nouveau bail.
Saul Associés