Cession de parts de SCI et dol : l’erreur sur la surface ne suffit pas …

Par un arrêt du 10 novembre 2015 (n°14/12176), la Cour d’appel de Paris a estimé dans une affaire de cession de parts de SCI que l’acquéreur ne peut avoir subi de dol en cas d’erreur sur la surface des locaux si l’intention du cédant de le tromper n’est pas démontrée et que l’erreur en question n’est pas déterminante.

En l’espèce, l’associé majoritaire d’une SCI, dont l’activité consiste à louer à un exploitant des locaux commerciaux qu’elle possède, avait décidé de céder les parts de sa SCI. Un fonds d’investissement s’était porté acquéreur desdites parts dans une lettre d’intention qui faisait référence à une surface de 820,90 m².

Après réalisation de la cession, l’acquéreur s’est aperçu que la surface louée par la SCI était inférieure à 820,90 m² dans la mesure où une partie des locaux appartenait à un tiers, ce qui l’a conduit à soutenir qu’il a été volontairement induit en erreur par le cédant. L’acquéreur a donc demandé le versement de dommages-intérêts pour dol.

Pour motiver sa décision, la Cour a retenu en premier lieu que la surface des actifs immobiliers de la SCI n’était pas déterminante quant à la décision d’acquérir puis que le cédant n’avait pas d’intention dolosive.

En effet, d’après les termes de la lettre d’intention, le prix proposé par l’acquéreur résultait exclusivement du rendement locatif escompté. La mention sur la lettre d’une surface de 820,90 m² ne correspondait par ailleurs qu’à un document précontractuel et n’était pas reprise sur les documents contractuels. De surcroît, l’acquéreur n’a tenu compte ni des rapports d’experts établis préalablement à la cession ni des interrogations soulevées par son notaire auprès de celui du cédant, alors même que les informations fournies présentaient un caractère manifestement incertain, sans jamais chercher à renégocier le prix de cession.

En outre, la réticence dolosive ne pouvait être caractérisée dès lors que l’absence de correction par le cédant de la surface mentionnée sur la lettre d’intention ne suffisait pas et que l’acquéreur n’en rapportait pas la preuve autrement alors que celle-ci lui incombait directement. L’absence de réserves de l’acquéreur a achevé de convaincre la Cour de la pertinence de son analyse pour conclure qu’en l’espèce aucune manœuvre dolosive ne pouvait être mise en évidence.

Ainsi, la Cour a souhaité rappeler par cet arrêt d’une part que conformément à l’article 1116 du Code civil le dol ne se présume pas et d’autre part qu’il ne peut résulter que de manœuvres ou du silence d’une partie tentant volontairement de dissimuler à l’autre partie un élément essentiel de la convention de nature à influer sur son consentement.

Saul Associés

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