Focus: Loi Pinel et réforme des baux commerciaux (partie 1)

La loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite « loi Pinel » comporte de nombreuses dispositions réformant le statut des baux commerciaux afin de favoriser le développement des petites entreprises.

Saul Associés propose aux internautes un panorama (gratuit) des modifications majeures apportées par la réforme.

Aujourd’hui, nous nous intéressons aux baux dits de courte durée.

Jusqu’à présent, les parties pouvaient conclure un ou plusieurs baux dérogatoires au statut des baux commerciaux, à condition que la durée totale du bail ou des baux successifs n’excède pas deux années  (article L. 145-5 du Code de commerce).

Cette durée maximale est portée à 3 années.

Quid à l’expiration des 3 années ?

Jusqu’à présent, à l’expiration de la durée maximale du ou des baux dérogatoires, si le locataire restait dans les lieux sans opposition du bailleur, il s’opérait un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux. Ce bail naissait dès le lendemain du jour de l’expiration du bail.
Les parties disposeront à l’avenir d’un délai d’un mois à compter de l’expiration de la période de 3 ans pour manifester leur volonté d’échapper au statut des baux commerciaux, soit en quittant les lieux pour le locataire, soit, pour le bailleur, en faisant connaître au locataire sa volonté de le voir quitter les lieux.

Par ailleurs, à l’issue de la période maximale, les parties ne pourront « plus » conclure un nouveau bail dérogeant au statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Cette disposition laisse la possibilité aux parties de conclure un nouveau bail dérogatoire en vue d’exploiter le même fonds mais dans un autre local appartenant au bailleur, ou de conclure un tel bail dans le même local mais pour y exploiter un autre fonds.

Cette modification remet en cause la solution retenue par la jurisprudence qui avait jugé que tout nouveau bail conclu entre les mêmes parties et portant sur le même local était soumis au statut, même si l’activité autorisée par le nouveau bail était différente.

Dans ces conditions, le maintien de l’article L. 145-5 alinéa 3, qui prévoit notamment qu’à l’expiration de la durée maximale, il s’opère un nouveau bail soumis au statut « en cas de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local » est pour le moins surprenant.

Afin de sécuriser les relations entre bailleurs et locataires, l’article 3, I-3° de la loi rend obligatoire l’établissement d’un état des lieux établi de manière contradictoire par les deux parties au moment de la  prise de possession des locaux et lors de leur restitution. A défaut d’état des lieux amiable, il est établi par un huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. L’état des lieux doit être joint au contrat de bail.

Les nouvelles dispositions en matière de bail dérogatoire s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, à l’exception des règles relatives à l’état des lieux : pour les baux dérogatoires conclus avant le 20 juin, ces règles s’appliquent à toute restitution d’un local, dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.

Saul Associés

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