Mesure phare de la campagne de François Hollande, le décret d’application de la loi ALUR du 24 mars 2014 sur l’encadrement des loyers en zone tendue vient d’être publié, avec bien du retard, au Journal officiel du vendredi 12 juin 2015. Ce texte a pour but de corriger les déséquilibres entre l’offre et la demande de logements dans les villes où le prix des loyers est très élevé.

Le texte précise qu’il s’agit des communes figurant sur la liste annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.

Cet encadrement concerne la fixation du loyer par les parties au moment de la conclusion du bail initial mais aussi lors de son renouvellement. Ainsi, le loyer du logement mis en location ne peut être supérieur de 20% au loyer de référence, lequel est arrêté par le préfet en fonction de différents critères tels que le niveau de loyer et les caractéristiques du logement.

Néanmoins, les observatoires locaux de loyers qui fournissent ce type de données existent uniquement à Paris et à Lille.

Pour l’instant, les règles ne s’appliqueront donc que dans ces villes, notamment dès le 1^e août pour la capitale, après parution de l’arrêté préfectoral.

Par ailleurs, ce dispositif ne concerne pas les logements présentant certaines caractéristiques de localisation ou de confort par rapport aux locations comparables dans le voisinage. Il peut s’agir par exemple d’une vue appréciable ou d’un ascenseur privatif. Le bailleur peut dans ce cas fixer un montant de loyer supérieur par le biais d’un complément de loyer. Il faut toutefois que ces caractéristiques n’aient pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence, qu’elles soient déterminantes pour la fixation du loyer et qu’elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges.

Dans le cadre d’un renouvellement, le bailleur peut augmenter le montant d’un loyer qui serait manifestement sous-évalué s’il justifie de références comparables portant sur des baux conclus récemment et depuis plus de trois ans.

Saul Associés